Begrippenlijst

7. Begrippenlijst: afkortingen en juridische termen

Bij het controleren van een tweedehands woning in Spanje kom je veel Spaanse afkortingen en juridische termen tegen. Sommige zijn puur administratief, maar een aantal (met name rond grondbestemming, bouwlegaliteit en de kustzone) bepalen direct of een woning legaal is, of ze verbouwd/herbouwd mag worden, en wat het risico is bij aankoop. Onderstaande lijst is gegroepeerd per thema.

7.1 Kadaster en eigendomsregister

RC  —  Referencia Catastral
Unieke code waarmee een perceel of woning geïdentificeerd wordt in het Catastro (kadaster).

CRU  —  Código Registral Único
Unieke code van een ‘finca registral’ (ingeschreven onroerend goed) in het Registro de la Propiedad; opvolger van de oudere code IDUFIR.

Finca registral
De juridische eenheid (perceel, woning, appartement) zoals ingeschreven in het eigendomsregister, met een eigen registerblad en geschiedenis.

Nota simple
Informatief uittreksel van het eigendomsregister: eigenaar, oppervlakte, en eventuele lasten. Zie hoofdstuk 2.

7.2 Lasten, rechten en mede-eigendom

Carga  —  Last
Verzamelnaam voor rechten van derden op een woning: hypotheek, erfdienstbaarheid, recht van opstal, enz. Staat vermeld op de nota simple.
* Risico/relevantie: Een ‘carga’ die niet vóór of bij de akte wordt doorgehaald, gaat in beginsel over op de koper.

Embargo  —  Beslag
Een door een schuldeiser (bank, Belastingdienst, gemeente) gelegd beslag op de woning wegens een schuld van de huidige eigenaar.
* Risico/relevantie: Een woning met beslag kan meestal niet zonder meer worden overgedragen; laat dit vóór aankoop opheffen.

Afección fiscal / afectie reële last
Een wettelijke aantekening dat een onbetaalde belasting (met name ITP/AJD of de plusvalía municipal) gedurende een aantal jaren als last op de woning zelf blijft rusten, ook na eigendomsoverdracht.
* Risico/relevantie: Ook als de nota simple ‘schoon’ lijkt, kan een recente onbetaalde belasting nog niet zichtbaar zijn verwerkt — vraag betaalbewijzen op.

Usufructo / Nuda propiedad  —  Vruchtgebruik / Blote eigendom
Bij vruchtgebruik mag iemand (vaak een ouder familielid) de woning gebruiken/verhuren zonder eigenaar te zijn; de ‘blote eigenaar’ bezit de woning zonder gebruiksrecht totdat het vruchtgebruik eindigt.
* Risico/relevantie: Koop je alleen de blote eigendom, dan kun je de woning meestal niet direct zelf gebruiken.

Proindiviso / Comunidad de bienes  —  Onverdeelde mede-eigendom
De woning is eigendom van meerdere personen (bijv. erfgenamen) zonder dat het eigendom is opgesplitst.
* Risico/relevantie: Alle mede-eigenaren moeten in principe meetekenen bij verkoop; onduidelijke verhoudingen kunnen de aankoop vertragen of blokkeren.

Servidumbre  —  Erfdienstbaarheid
Een recht ten gunste van een ander perceel (bijv. recht van overpad, zicht, leidingen) dat de eigendom van jouw woning of grond beperkt.

Derrama  —  Buitengewone VvE-bijdrage
Een eenmalige extra financiële bijdrage die de Comunidad de Propietarios (VvE) aan alle eigenaren oplegt, bovenop de reguliere maandelijkse/jaarlijkse cuotas — meestal voor groot onderhoud of verplichte verbeteringen (bijv. gevelrenovatie, nieuwe lift, dakreparatie, aansluiting op gemeentelijke riolering).
* Risico/relevantie: Een derrama kan al goedgekeurd zijn vóórdat jij eigenaar wordt, maar toch (deels) voor jouw rekening komen zodra je de woning koopt — vraag de notulen van de laatste VvE-vergaderingen op en leg contractueel vast wie een eventuele lopende of geplande derrama betaalt. Zie hoofdstuk 6.1.

Proindiviso / Comunidad de bienes  —  Onverdeelde mede-eigendom
De woning is eigendom van meerdere personen (bijv. erfgenamen) zonder dat het eigendom is opgesplitst.
* Risico/relevantie: Alle mede-eigenaren moeten in principe meetekenen bij verkoop; onduidelijke verhoudingen kunnen de aankoop vertragen of blokkeren.

Servidumbre  —  Erfdienstbaarheid
Een recht ten gunste van een ander perceel (bijv. recht van overpad, zicht, leidingen) dat de eigendom van jouw woning of grond beperkt.

7.3 Belastingen en identificatie

NIE  —  Número de Identificación de Extranjero
Fiscaal identificatienummer voor buitenlanders in Spanje; verplicht om een woning te kunnen kopen.

NIF / DNI  —  Número de Identificación Fiscal / Documento Nacional de dentidad
Fiscaal nummer resp. identiteitsbewijs voor Spaanse ingezetenen (voor buitenlanders vervangt het NIE deze functie).

IBI  —  Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Zie hoofdstuk 3.

ITP  —  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Regionale overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande (tweedehands) woning, doorgaans 6–10% van de waarde.
* Risico/relevantie: Bij nieuwbouw geldt in plaats hiervan IVA (btw) + AJD.

IVA  —  Impuesto sobre el Valor Añadido
Btw; van toepassing bij aankoop van nieuwbouw in plaats van ITP.

AJD  —  Actos Jurídicos Documentados
Registratiebelasting over notariële akten; betaald bovenop IVA bij nieuwbouw, of soms naast ITP.

IIVTNU / Plusvalía municipal
Gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de vorige eigendomsoverdracht. Zie hoofdstuk 3.
* Risico/relevantie: Normaliter voor rekening van de verkoper, maar leg dit contractueel vast.

IRNR  —  Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Jaarlijkse belasting voor niet-ingezeten eigenaren van Spaans onroerend goed (aangifte via Modelo 210).

IRPF  —  Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Spaanse inkomstenbelasting voor fiscaal ingezetenen.

Valor de referencia
Sinds 2022 een door het Catastro vastgestelde fiscale minimumwaarde per woning, gebruikt als ondergrens voor ITP/AJD en successie-/schenkbelasting, los van de werkelijke koopprijs.
* Risico/relevantie: Ligt de koopprijs lager dan de valor de referencia, dan wordt toch over dat hogere bedrag belasting geheven.

7.4 Energie

CEE  —  Certificado de Eficiencia Energética
Verplicht energielabel bij verkoop of verhuur. Zie hoofdstuk 4.

7.5 Bewoonbaarheid en bouwvergunningen

LPO  —  Licencia de Primera Ocupación
Eerste-bewoningsvergunning van de gemeente, afgegeven na controle dat een (ver)bouw voldoet aan het goedgekeurde project.
* Risico/relevantie: Zonder LPO (of het regionale equivalent) is aansluiting op nutsvoorzieningen en inschrijving in het eigendomsregister vaak niet mogelijk.

CH  —  Cédula de Habitabilidad
Bewoonbaarheidsverklaring; in sommige regio’s (o.a. Catalunya, Baleares) nog verplicht bij verkoop, in andere (o.a. Madrid) afgeschaft. Zie hoofdstuk 5.

ITE  —  Inspección Técnica de Edificios
Verplichte periodieke bouwkundige keuring van gebouwen boven een bepaalde leeftijd (meestal 30–50 jaar, verschilt per regio).

IEE  —  Informe de Evaluación del Edificio
Bredere variant van de ITE die naast bouwkundige staat ook toegankelijkheid en energieprestatie beoordeelt; in sommige regio’s de opvolger van de ITE.

Licencia de obra mayor / menor  —  Grote / kleine bouwvergunning
Vergunning voor respectievelijk ingrijpende bouwwerken (aanbouw, structurele wijziging) of kleinere verbouwingen (menor).

Declaración de obra nueva
Notariële/kadastrale verklaring waarmee een (ver)bouwing formeel wordt vastgelegd — bij nieuwbouw op basis van de bouwvergunning, of ‘por antigüedad’ (op basis van ouderdom) om een bestaande, niet-geregistreerde bouw alsnog te laten inschrijven.
* Risico/relevantie: Een ‘obra nueva por antigüedad’ legaliseert de inschrijving, maar niet automatisch de stedenbouwkundige status van het bouwwerk — dit sluit een ‘fuera de ordenación’-status niet uit.

7.6 Bouwlegaliteit, grondbestemming en herbouwrisico’s — het belangrijkste hoofdstuk

Dit zijn de begrippen die het meest bepalen of een woning legaal is, of ze verbouwd of herbouwd mag worden, en of ze bij schade/sloop opnieuw mag worden opgetrokken. Laat een lokale abogado urbanístico dit altijd concreet navragen bij het ayuntamiento.

PGOU  —  Plan General de Ordenación Urbana
Het gemeentelijke bestemmingsplan dat vastlegt welke bouw- en gebruiksregels per zone gelden.

NNSS  —  Normas Subsidiarias
Ouder / eenvoudiger type gemeentelijk bestemmingsplan, in kleinere gemeenten soms nog van kracht in plaats van een PGOU.

Suelo urbano  —  Stedelijke grond
Grond binnen de bebouwde kom met volledige infrastructuur (wegen, riolering, elektra); bouwen en verbouwen is hier het meest vanzelfsprekend, binnen de regels van het PGOU.

Suelo urbanizable  —  Nog te ontwikkelen grond
Grond die volgens het bestemmingsplan in de toekomst bebouwd mag worden, maar nog niet (volledig) is ontwikkeld/voorzien van infrastructuur.

Suelo rústico / no urbanizable  —  Landelijke / niet-bebouwbare grond
Grond bestemd voor landbouw, natuur of landschap, waarop normaliter niet (of zeer beperkt) gebouwd mag worden.
* Risico/relevantie: Veel voordelig ogende landhuizen (‘cortijos’, ‘fincas’) staan op suelo rústico en zijn zonder vergunning gebouwd — zie AFO/DAFO hieronder.

Suelo rústico de especial protección
Landelijke grond met een extra beschermde status (natuur, landschap, overstromingsrisico, archeologie); hier is bouwen vrijwel altijd verboden en legalisatie achteraf meestal niet mogelijk.

Fuera de ordenación (FO)  —  Buiten het bestemmingsplan vallend
Een gebouw dat ooit legaal is opgericht, maar niet meer voldoet aan een later gewijzigd bestemmingsplan.
* Risico/relevantie: Niet illegaal, maar meestal mag je alleen onderhoud plegen — geen uitbreiding, geen structurele verbouwing, en bij zware schade of sloop vaak geen herbouwrecht.

Infracción urbanística  —  Stedenbouwkundige overtreding
Bouw die zonder (correcte) vergunning is uitgevoerd en (nog) niet is ‘verjaard’.

Prescripción urbanística  —  Verjaring van de overtreding
Na een bij regio en overtreding verschillende termijn (vaak 4–6 jaar, soms langer) kan de gemeente niet meer handhaven (slopen/beboeten); dit maakt legalisatie via AFO/DAFO mogelijk, maar legaliseert de bouw zelf niet automatisch.

AFO / DAFO  —  (Declaración de) Asimilado a Fuera de Ordenación
Een gemeentelijke erkenning dat een zonder vergunning gebouwd pand niet meer gesloopt kan worden omdat de overtreding verjaard is.
* Risico/relevantie: AFO/DAFO is géén legalisatie: het pand blijft formeel onvergund. Vaak gelden dezelfde zware beperkingen als bij ‘fuera de ordenación’ — geen uitbreiding, beperkte hypotheekmogelijkheden, en soms geen recht op heropbouw na sloop of natuurramp.

Parcelación ilegal  —  Illegale kavelsplitsing
Opsplitsing van landbouwgrond in kleinere kavels voor woningbouw zonder de vereiste stedenbouwkundige goedkeuring — komt veel voor bij ‘urbanizaciones’ op suelo rústico.
* Risico/relevantie: Woningen op een illegaal verkavelde parcela kunnen extra beperkt zijn in legalisatie, zelfs met een verjaarde overtreding.

BIC  —  Bien de Interés Cultural
Nationale of regionale beschermde monumentstatus (vergelijkbaar met een rijksmonument).
* Risico/relevantie: Verbouwingen aan een BIC-pand zijn sterk gereguleerd en vereisen aanvullende goedkeuring van de erfgoeddienst.

7.7 Kustzone — Ley de Costas

Relevant bij woningen aan of nabij de kust: deze regels kunnen bouwen, verbouwen en zelfs het voortbestaan van een woning beperken, los van het bestemmingsplan van de gemeente.

DPMT  —  Dominio Público Marítimo-Terrestre
De publieke kustzone (strand, duinen, oevers) die onvervreemdbaar staatseigendom is; hierop mag niet gebouwd worden en geen eigendom worden gevestigd.

Deslinde  —  Grensbepaling
De officiële afbakening door de Staat van waar het DPMT eindigt en particuliere grond begint.
* Risico/relevantie: Een lopende of nog niet uitgevoerde ‘deslinde’ is een aanzienlijk risico: de grens kan verschuiven en een deel van ‘jouw’ grond of woning binnen het DPMT laten vallen.

Servidumbre de protección  —  Beschermingszone
Strook van doorgaans 100 meter (soms 20 meter bij reeds bebouwde stedelijke grond) landinwaarts vanaf het DPMT, met zware bouwbeperkingen.
* Risico/relevantie: Nieuwbouw is hier vrijwel altijd verboden; bestaande woningen mogen meestal niet worden uitgebreid in volume, hoogte of oppervlakte.

Servidumbre de tránsito  —  Doorgangszone
Smallere strook van minimaal 6 meter direct naast het DPMT, bedoeld voor openbare doorgang.

Concesión  —  Concessie
Een tijdelijk gebruiksrecht dat de Staat kan verlenen voor een bouwwerk op of nabij het DPMT.
* Risico/relevantie: Een concessie loopt af en wordt niet altijd verlengd — een woning op basis van een concessie kan bij het verstrijken ervan moeten wijken.

7.8 Het koopproces

Contrato de arras / señal  —  Voorlopig koopcontract met aanbetaling
Privaatrechtelijk contract waarin koper en verkoper de voorwaarden vastleggen en de koper een aanbetaling (doorgaans 10%) doet.
* Risico/relevantie: Teken dit pas ná afronding van de controles uit dit document — bij annulering door de koper is de aanbetaling vaak verloren.

Escritura pública  —  Notariële akte
De uiteindelijke, door de notaris bekrachtigde koopakte die de eigendomsoverdracht formaliseert en de basis vormt voor inschrijving in het Registro de la Propiedad.

Gestor / Abogado  —  Administratief tussenpersoon / Advocaat
Een gestor regelt administratieve/fiscale formaliteiten; een abogado (advocaat) behartigt de juridische belangen van de koper en voert de due diligence uit.

VPO  —  Vivienda de Protección Oficial
Sociale-huurwoning-achtige categorie met een door de overheid vastgestelde (lagere) prijs en beperkingen bij doorverkoop binnen een bepaalde termijn.