5. Vergunningen en bouwlegaliteit

Dit is voor tweedehands woningen vaak het meest onderschatte punt: is de woning legaal gebouwd/verbouwd en mag ze bewoond worden? Relevante documenten zijn de licencia de primera ocupación (eerste bewoningsvergunning), de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring, in sommige regio’s zoals Catalunya nog verplicht, in bijv. Madrid afgeschaft), en — voor gebouwen ouder dan circa 30–45 jaar (verschilt per regio) — de ITE/IEE (technische bouwkundige keuring).

Wat te controleren

  • Licencia de primera ocupación (of licencia/declaración de segunda ocupación bij doorverkoop) is aanwezig — vraag dit op bij het ayuntamiento (afdeling urbanismo).
  • Cédula de habitabilidad — indien de regio dit vereist (o.a. Catalunya, Baleares); check geldigheid (doorgaans 15 jaar bij bestaande bouw).
  • ITE / IEE (Inspección Técnica de Edificios / Informe de Evaluación del Edificio) verplicht en uitgevoerd zodra het gebouw de leeftijdsgrens overschrijdt (variabel per regio, vaak 30–50 jaar) — vraag het laatste rapport op.
  • Alle verbouwingen, aanbouwen, zwembaden en bijgebouwen zijn vergund (licencia de obra) en verwerkt in kadaster én register — niet-gelegaliseerde bouw kan tot sancties of sloop leiden.
  • Bestemmingsplan/stedenbouwkundige situatie (planeamiento urbanístico) van de gemeente: ligt de woning op grond met woonbestemming, of bijvoorbeeld op landbouwgrond (suelo rústico) met beperkingen?
  • Bij nieuwbouw/recent gebouwde woningen: 10-jarige bouwgarantie (seguro decenal) en certificado final de obra.

Instanties en links

Vergunningen en bouwlegaliteit worden per gemeente afgehandeld. Er is geen centraal nationaal loket — je vraagt dit op bij de afdeling ‘Urbanismo’ van het ayuntamiento waar de woning ligt.

Ayuntamiento (gemeente) — Urbanismo:  https://administracion.gob.es/pag_Home/atencionCiudadana/comoAcceder/CentrosOAC.html
— Portaal om het juiste gemeentelijke loket (OAC) te vinden; zoek anders direct op ‘[gemeentenaam] + ayuntamiento urbanismo’.

MITECO/regionaal: Inspección Técnica de Edificios (voorbeeld Catalunya):  https://www.accio.gencat.cat/es/serveis/convocatories-dajuts/llistat-ajuts/tramits/Inspeccio_tecnica_edificis_ITE_?moda=1
— Voorbeeld van een regionaal ITE-register en -procedure; elke regio heeft een eigen equivalent.

De leeftijdsgrens waarop een ITE/IEE verplicht wordt, en of een cédula de habitabilidad nog bestaat, verschilt per Comunidad Autónoma — vraag dit specifiek na bij het ayuntamiento of een lokale gestor.